INVERSIONES INMOBILIARIAS
Tipos de inmuebles para inversión
Al momento de considerar invertir en finca raíz para generar ingresos pasivos, debes tomar en cuenta las siguientes variables:
Porcentaje de rentabilidad anual
Duración del contrato de arrendamiento
Perfil de riesgo del arrendatario
Reajustes anuales del contrato
Comercial
Basados en los análisis de los últimos años, la rentabilidad media anual de los inmuebles comerciales oscila entre el 6% y el 10%.
La duración de los contratos suele ser de 3 a 10 años.
El cliente potencial de este tipo de inmuebles son empresas (persona jurídica) y/o marcas reconocidas, tanto nacionales como internacionales, con una trayectoria que garantiza una estabilidad para el propietario.
Los reajustes anuales para este tipo de inmuebles son del IPC más 2 a 6 puntos porcentuales adicionales.
Residencial
La rentabilidad anual de este tipo de inmuebles se sitúa entre el 3% y el 6%.
La duración de los contratos de arrendamiento generalmente es anual.
Los reajustes anuales para este tipo de inmuebles son del IPC.
El perfil de riesgo de los arrendatarios varía y es estudiada por las aseguradoras.
¿Cómo calcular la rentabilidad?
La rentabilidad anual de un activo inmobiliario debe de considerar las siguientes variables para obtener el porcentaje real de retorno sobre la inversión:
(A) Renta neta libre de IVA y Administración
(B) Valor del impuesto predial
(C) Posibles gastos de mantenimiento de la propiedad
(D) Costos de pólizas de arrendamiento (Opcional).
(E) Valor de la inversión (valor de compra del inmueble)
Para calcular la rentabilidad anual de una inversión inmobiliaria se realiza la siguiente operación (CAP RATE):
Ejemplo:
María compra un apartamento de $ 298 Millones en Bogotá. Decide arrendarlo en $1.850.000 a Pedro. Antes de arrendarlo, María debe hacer la reparacion de una filtración de agua del baño, por un valor de $ 400.000. María decide tomar una poliza de arrendamiento anual por $1.000.000.
Para conocer la rentabilidad anual de su inversión, María deberá hacer la siguiente operación:
La rentabilidad anual que obtendrá María es del 6.34%, Este valor aún no contempla la valorización anual del inmueble que eventualmente le generará un beneficio adicional al momento de venta del mismo.
